本文摘要：从2010年到2020年，随着我国经济、文化、社会快速发展，人口流动与城镇化建设不断加速，城市租住生活已成为了超2亿人的选择。与此同时，城市住房租赁市场也经历了快速发展与更新迭代，城市居住服务平台也正在受到越来越多的租住群体，尤其是追求更高品质生活的年轻消费者的青睐，逐渐发展成为引领行业创新发展方向的重要力量。 近十年间，人们对城市美好生活的理解以及对租住生活品质的定义，同样发生着变化。

从2010年到2020年，随着我国经济、文化、社会快速发展，人口流动与城镇化建设不断加速，城市租住生活已成为了超2亿人的选择。与此同时，城市住房租赁市场也经历了快速发展与更新迭代，城市居住服务平台也正在受到越来越多的租住群体，尤其是追求更高品质生活的年轻消费者的青睐，逐渐发展成为引领行业创新发展方向的重要力量。

近十年间，人们对城市美好生活的理解以及对租住生活品质的定义，同样发生着变化。从追求低价“有的住”向品质生活“住得好”过渡；从偏好“房东直租”到偏好专业机构；从关注房源本身到注重服务配套与科技体验......品质、便利、贴心、科技已然成为新时代城市租住的核心标签。据9月22日自如发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）数据显示，随着长租机构的不断发展，“长租托管、省心出租”成为城市业主群体的新共识，有超过56%的租客表示会首选长租机构的房源，平均托管时长达5年的业主更爱当“甩手掌柜”、“以租养租”，并且科技体验与全场景服务已经成为租住品质的全新注解。北上广深四城有约半数租客选择接受“房子是租来的但生活不是”并愿意租房结婚。

在经历多次升级迭代之后，长租行业分水岭已显，头部长租机构向城市居住服务平台升级。城市租住幸福“双30法则”北京超五成租客接受“租房结婚”《蓝皮书》数据显示，近8成新生代租客希望将通勤时间控制在30分钟以内，近9成希望将月房租控制在月收入30%以内。在综合“通勤时长”和“租房占工资比”两大城市租住青年选房考量因素后发现，“30分钟以内通勤+房租占工资30%以内”组成了城市租住幸福的“双30法则”。然而，在实际通勤的便利度上，各大城市距离租住青年的理想要求均有差距。

据《2020年度全国主要城市通勤监测报告》中，研究人员统计了各城市“45分钟内能够通过轨道、地面公交等公共交通方式通勤的人口比重”。数据显示，在统计的36个城市中，仅深圳的公交系统与职住空间的契合程度最高，达到75%；北京的契合程度最低，仅有32%。

另一方面，在“是否接受在租来的房子里结婚”这一话题上，城市租住一族呈现出了多种态度。整体来看，《蓝皮书》数据显示，在城市整体租住群体中有约半数租客选择接受“房子是租来的但生活不是”并愿意租房结婚。其中，北京有55%的租客愿意“租房结婚”；深圳最高，达61%；上海、广州也均超过40%。

按照职业划分，“餐饮等服务业从业者、医疗卫生从业者、法律行业从业者”三类租房人群，因为其职业特性、收入水平等原因，位列“最能接受租房结婚的职业人群”的前三名。值得一提的是，在校大学生群体，在租房结婚上的相对接受程度相对较低。

此外，近年来城市租住群体中，拥有房产并且出租，既是租客也是业主的人群正在增多。数据显示，在全国重点9城中，深圳长租机构业主租房居住比例最高，超过25%；其次是北京，超过20%；武汉、广州、上海、天津、杭州、南京均超过10%。同时，在“北上广深”一线城市租客中，有27.7%的长租机构租客自身拥有房产，其中，超过6成的“有房租客”表示正准备或已将自有房屋出租。不难看出“以租养租”的生活方式，正在成为城市租住一族的新潮流。

头部机构向城市居住服务平台升级在对住房租赁行业发展的整体展望中，《蓝皮书》指出，中国住房租赁市场整体正呈现持续上升趋势。在需求侧，预计到2022年，中国住房租赁市场租赁人口将达到2.4亿，整体租赁市场将达5万亿的容量。

在供给侧，2020年存量房源预计将达到2.75亿套，投入租赁市场约为0.87亿套。在对长租行业发展的展望中，《蓝皮书》认为，过去十年中，随着租房一代的逐渐年轻化，租住群体对租住品质的要求越来越高，而这与住房租赁市场中老旧存量房源与个人房东占比过高的现实矛盾越来越突出。

长期以来，这种供需不平衡形成了“三大错配”——产品错配、服务错配、品质错配。在此背景下，C2B2C的长租机构应运而生，通过推出品质租住产品与租住服务、搭建租住产业互联网等手段，推动了四次租住体验革命——“全生命周期的租住产品、线上化、全场景、全智能“。数据显示，有超过56%的租客表示会首选长租机构的房源，而长租机构业主的平均托管时长已近5年，可以看出，大且好的头部长租机构更受租住群体的欢迎。当下长租行业分水岭初现，预计未来“二八”分化趋势将加速，大且好的头部长租机构在规模及资源上更具优势，增长空间巨大。

住建部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹分析称，发展租赁市场，提高租赁的高质量发展，很重要的方向是发展专业化的租赁机构。专业化机构租赁可以提供标准化的租户服务，会给租户带来更放心的租住体验，而且标准化的租户服务标准也会不断的升级和提高。

机构租赁具有强大的平台优势，可以满足租房之外衍生的消费需求。对于城市住房租赁行业和业主群体而言，2020年是特殊的一年。

在疫情影响之下，租赁需求延缓释放、大量业主下调出租预期，住房租赁市场的各类主体均面临信心与耐心、实力与模式、规模与品质的多重挑战。同时，头部长租机构经历了近十年积累，走到了向城市居住服务平台进化的关键节点。不难预测，顺利过关2020之后，在未来的发展路径中，头部长租机构将基于现有业务布局，以“租住产品+租住服务+租住产业互联网+租住生活社区”四大核心优势组建起全新的租住产业矩阵，从租赁住房提供商向城市综合生活服务运营商升级迈进，逐渐具备城市居住服务平台属性，引领开启城市住房租赁供给侧改革的新阶段。

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